Kentsel Dönüşüm, şehirde yılan hikâyesine dönmüş durumda. Başta Palandöken ilçesi olmak üzere birçok noktada yıkılan binalar, yüzlerce ailenin çeşitli sebeplerle mağdur olmasına neden oldu.
Onur SAĞSÖZ / Ajans Palandöken – Müteahhitlerin projeleri bir yanda modern ve güvenli yaşam alanları yaratma vaadi taşırken, diğer yanda da vatandaşların hak ve beklentilerini karşılayamayan bir süreç haline geldi.
Ani yıkım kararlarıyla karşı karşıya kalan ev sahiplerine bu kararların alınma süreçleri ve olası sonuçları hakkında yeterli bilgilendirme yapılmadığı belirtilirken, evlerinden çıkmak zorunda bırakılan aileler, özellikle kira yardımı ve yeni konutların durumu gibi hayati konularda belirsizlik içinde kaldı.
Dönüşüm projelerindeki en büyük sıkıntılardan biri, mülklerin değer tespiti ve yeni konutlardaki hisse oranlarının belirlenmesi. Vatandaşlar, mevcut evlerinin ve arsalarının gerçek değerinin altında bir bedelle değerlendirildiğini, bu nedenle yeni daire sahibi olabilmek için üzerine yüklü miktarda borç eklemek zorunda kaldıklarını ifade ediyor.
Özellikle arsası olan ve çok katlı apartmanlarda oturan mülk sahipleri, dönüşüm sonrası sahip olacakları metrekarelerin çok düşük tutulmasından şikâyetçi.
Peki, yasal çerçevede durum ne? İşte tüm bu soruların cevaplarını Avukat Yakup Çağrı Arısoy sizler için cevapladı.
Soru: 2024 yılı verilerine göre Türkiye’de konut stoğu ve riskli yapılar açısından tablo nedir?
Cevap: 2024 yılı verilerine göre Türkiye’de 31 milyon konut bulunmaktadır. Bunların yaklaşık 6 milyonu risk altındadır. 2 milyon konut ise acil şekilde dönüştürülmesi gereken yapılar arasındadır.
Soru: Riskli yapı kavramını nasıl tanımlıyoruz?
Cevap: Riskli yapı tanımına öncelikle şunu söyleyebilirim: Riskli alan içinde kalan binalar riskli yapı olabilir. Riskli alan dışında da olsa, ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan, bu riskin bilimsel ve teknik verilerle tespit edildiği yapılar riskli kabul edilir. Burada özellikle 2000 yılından önce yapılmış binalar dikkat çekmektedir. Hazır beton kullanılmayan, beton dayanıklılığı C sınıfının altında olan, bodrum katında rutubet bulunan, kolon ve kiriş demirleri paslanmış, bodrum katında su izolasyonu olmayan, herhangi bir katta kolon-kirişlerinde çatlak bulunan, tadilat sırasında taşıyıcı kolon ya da kirişleri kesilen binalar riskli yapı kapsamına girmektedir. Riskli alan içinde kalan binaların da doğrudan riskli yapı olarak değerlendirileceğini söylemek gerekir
Soru: Riskli alan tanımı nedir?
Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesine göre, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alanlar riskli alan olarak tanımlanır. Bir alan riskli alan olarak belirlendiyse, üzerindeki tüm yapılar tek tek riskli yapı tespitine konu edilmek zorunda değildir. Ancak bu alanda riski olmayan bir bina varsa ifraz edilerek ayrılabilir.
Soru: Riskli alan ve riskli yapı tespiti nasıl yapılıyor?
Cevap: Riskli alan tespiti Cumhurbaşkanına aittir. Bakanlığın teklifi ile Cumhurbaşkanı tarafından karar verilir. Riskli yapıların tespiti bakımından ise yapı malikleri, kanuni temsilcileri veya lisanslı kurumlar tespit yaparak sonucu Bakanlığa ya da idareye bildirmek zorundadır.
Burada önemli bir ayrıntı var: Metruk binalar ve statik yapısı tamamen bozulan binalar riskli yapı tespitine konu edilemez.
Riskli yapı tespitinden sonra şu süreç işler:
Sonuç, tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır.
Maliklere e-Devlet ve muhtarlıklarda 15 gün süreyle ilan edilir.
İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır.
Bu tebliğden sonra 15 gün içinde itiraz mümkündür. İtiraz Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na yapılır. İtiraz reddedilirse 30 gün içinde yürütmenin durdurulması talepli idari dava açılabilir. Burada önemli nokta şudur: Dava açmak için itiraz yoluna başvurup sonucunu beklemek zorunlu değildir. Yıkım kararına karşı da tebliğden itibaren 60 gün içerisinde idari yargı yoluna gidilebilir.
Hasar tespit raporlarına dayalı açılan iptal davaları ivedi ve öncelikli işlem kapsamındadır. Yürütmeyi durdurma kararlarına karşı itiraz yolu kapalıdır. İstinaf süresi ise 30 günden 15 güne düşürülmüştür. Yetkili ve görevli mahkeme, riskli yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
Soru: Riskli yapıların sınıflandırılması nasıl yapılıyor?
Cevap: Riskli yapı tespit raporlarında binalar A, B, C ve D sınıflarında değerlendirilir.
A sınıfı: Deprem riski düşük bina,
B sınıfı: Deprem riski kabul edilebilir bina,
C sınıfı: Deprem riski yüksek bina,
D sınıfı: Deprem riski çok yüksek bina.
Raporlarda ayrıca bölgenin deprem şiddeti, ortalama hasar oranı, meydana gelecek kayıplar, taşıyıcı zeminin uygunluğu, bina kusur sayısı ve hasar oranı belirtilir. Rapor, düzenlenmesinden itibaren 10 gün içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na gönderilir.
Masraflar, malikler talep etmişse malikler tarafından; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare tarafından yapılmışsa idare tarafından karşılanır. Riskli yapı çıkarsa maliklerin hisse payları oranında ipotek işlemi yapılabilir.
Soru: Riskli yapı kararı verildikten sonra maliklerin seçenekleri nelerdir?
Cevap: Riskli yapı kararı çıktıktan sonra malikler isterse yapıyı güçlendirme yoluna gidebilir. Teknik rapor alınarak ve idarenin verdiği süre içinde güçlendirme yapılırsa yapı riskli statüsünden çıkar.
Eğer yıkım sürecine geçilirse, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı belediye veya il özel idaresine yazı yazarak yapının yıktırılmasını ister. Maliklere 90 gün süre verilir. Tahliye ve yıkım için elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kapatıldığına dair belgeler sunulmak zorundadır. Bu belgeler sunulduktan sonra 6 iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenir. Eğer abonelikler kapatılmazsa idare ilgili kuruluşlardan bu işlemleri ister ve kurumların abonelikleri sonlandırması zorunludur. Tahliye edilmezse mülki amire bildirilir ve tahliye-yıkım işlemleri kolluk kuvveti desteğiyle yapılır.
Soru: Kira yardımları nasıl düzenleniyor?
Cevap: Riskli yapıdaki bağımsız bölümler için kira yardımı süresi, riskli alan dışındaki yapılarda 18 ayı geçemez. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise 48 aya kadar uzatılabilir. Aylık kira bedelini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı belirler.
Soru: Mülkiyet hakları ve hisse payları açısından süreç nasıl işliyor?
Cevap: Eğer bir ayni hak varsa, bina yıkıldıktan sonra hisse payı oranında arsa payı üzerinde devam eder. Riskli yapının yeniden yapılması için paydaşların %51’i karar verirse, bu karara uymayanların hisseleri satılabilir. Öncelikle diğer maliklere satış yapılır, alıcı çıkmazsa hazineye tescil edilir. Hazine bu payları TOKİ’ye veya idareye devredebilir, üçüncü kişilere de satabilir. Hisseyi alan kişi uygulama projesine onay vermelidir. Hissesi satılacak malik ise idari yargı yolunda dava açma hakkına sahiptir.
Soru: Bina tamamlama sigortası hangi durumlarda devreye giriyor?
Cevap: Bina tamamlama sigortası 11 Mart 2015’ten beri yürürlüktedir. İnşaat süresi içinde müteahhit iflas ederse veya teslim süresinin üzerinden 12 ay geçmesine rağmen bina teslim edilmezse, sigorta şirketi alıcının o tarihe kadar ödediği tüm peşinat ve taksitleri yasal faiziyle birlikte iade eder.
Ancak bazı durumlar kapsam dışıdır: Konut amaçlı olmayan taşınmazlara ilişkin ödemeler, müteahhit iflas etmeden projenin 36 ay içinde tamamlanamaması, doğal afetlerin projeyi engellemesi, sözleşmenin noterde yapılmamış olması, sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde düzenlenmesi, resmi makamların projeye müdahalesi, terör ve savaş gibi istisnai haller bina tamamlama sigortası kapsamına girmez.
Soru: Harçlar ve vergiler bakımından kentsel dönüşümde ne tür kolaylıklar sağlanıyor?
Cevap: Kentsel dönüşümde noter harçları, tapu-kadastro harçları, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile döner sermaye ücretleri alınmaz. Riskli yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin belediye meclisi kararlarıyla belirlenen ücretler de muaf tutulur. Danıştay 6. Dairesi’nin kararı gereği otopark harcı da alınmaz. Ayrıca yeni inşaat alanı, riskli yapının mevcut inşaat alanının 1,5 katını aşmıyorsa konut imalatında KDV yüzde 1 olarak uygulanır.
Soru: Müteahhitlerle yapılan sözleşmeler hangi şartlarda feshedilebilir?
Cevap: Yüklenicinin bina inşa etme borcu arsa sahibinin payını devretmeyi vaat ettiği için, bu sözleşmeler resmi şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Eğer müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetki devri yapılmışsa belediye tarafından fesih talebi alınabilir.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre;
Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapım işine başlanmazsa,
İş başlamış fakat belli bir seviyede durmuşsa ve 6 aydır devam etmiyorsa,
malikler salt çoğunlukla fesih kararı alabilir. Bu karar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na bildirilir, tespit yapılır ve müteahhite 30 gün süre verilir. Sürenin sonunda işe başlanmamışsa sözleşme resmen feshedilir.
İnşaata başlama tarihi olarak riskli yapı tespitinin kesinleşme tarihi veya son malik ile anlaşma tarihi esas alınır.
Soru: Genel bir değerlendirme yaparsanız, kentsel dönüşüm neden bu kadar kritik?
Cevap: Türkiye’nin %42’si birinci derece deprem kuşağında yer alıyor. Bu nedenle konut stokunun sürekli yenilenmesi ve güçlendirilmesi büyük önem taşır. Ancak bu dönüşümün yalnızca müteahhitler eliyle yapılması, gerek bürokratik gerekse ekonomik sebeplerle zordur. Özel sektör–devlet işbirliği ile yeni bir alan açılması ve bunun yasal düzenlemelerle desteklenmesi, hem süreci hızlandıracak hem de vatandaş mağduriyetlerini önleyecektir.
Ve tabi belediyelerin cevaplaması gereken sorular da mevcut.
Örneğin; Erzurum’da kentsel dönüşüm kapsamında kaç müteahhit çalışma yaptı, bugüne kadar kentsel dönüşüm alanında kaç konut teslim edildi?
Arsa sahipleri ile yapılan sözleşmelerden ne kadar süre sonra inşaata başlanılmıştır sözleşme yapıldıktan sonra başlanılmayan inşaat var mı?
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan yerlerin hem mevzuat hem de teknik bakımdan denetimi kimler tarafından yapılmakta? Bu denetim raporları başta Büyükşehir Belediyesi olmak üzere ilgili kurumların internet sayfasında neden paylaşılmıyor?
Müteahhitlerin bürokratik süreç nedeniyle mağdur oldukları yönünde iddiaları var bu nedenle işe başlayamadıklarını iddia ediyorlar bu iddia doğru mu?
Varsa sahipleri ile sözleşme yapıp binayı yıktıktan sonra inşaata başlama süresi içerisinde başlamayan herhangi bir müteahhitle ilgili olarak sözleşme feshi yapıldı mı? Sözleşme feshi nedeniyle Yapı Ruhsatı iptal edilen müteahhit var mı?
